Di

28

Feb

2017

Fristgerechte Betriebskostenabrechnung bei der Eigentumswohnung

Ein Vermieter muss nach dem Gesetz über Vorauszahlungen auf die Betriebskosten innerhalb eines Jahres nach Beendigung des Abrechnungsjahres abrechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).

 

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kann es manchmal zu Problemen kommen, wenn der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht rechtzeitig über das Hausgeld abrechnet. Der vermietende Wohnungseigentümer kann dann eventuell nicht rechtzeitig gegenüber seinem Mieter abrechnen. Einen entsprechenden Fall, wo der Verwalter die Hausgeldabrechnung nicht rechtzeitig erstellt hat, hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden (BGH, Urteil vom 25.1.2017, VIII ZR 249/15).

 

Der Vermieter konnte leider nicht innerhalb der gesetzlichen Frist abrechnen. Es gab einen Verwalterwechsel und erst der neue Verwalter erstellte die Jahresabrechnungen. Der Vermieter konnte aber nicht nachweisen, was er noch innerhalb seiner Abrechnungsfrist getan hat, damit vielleicht nicht doch noch rechtzeitig gegenüber dem Mieter hätte abgerechnet werden können. Der Vermieter konnte seine verspätete Abrechnung also nicht damit begründen, dass er noch keine Hausgeldabrechnung vom Verwalter vorliegen hatte. Das reichte dem BGH nicht, so dass der Vermieter von seinem Mieter keinerlei Nachzahlungen auf Betriebskosten verlangen konnte. Er blieb insoweit auf diesem Schaden sitzen, da er gegenüber der Gemeinschaft natürlich eine Nachzahlung auf die Jahresabrechnung leisten muss.

 

 

 

Fazit: Ein vermietende Wohnungseigentümer sollte nicht tatenlos zusehen, wenn vom Verwalter die Hausgeldabrechnung nicht fristgerecht erstellt wird. Ordnungsgemäß ist es, wenn die Jahresabrechnung in den ersten sechs Monaten des Folgejahres erstellt wird.

 

Der Vermieter muss sich darum kümmern, dass es fristgerecht eine Abrechnung gibt bzw. unter Umständen muss er einmal mit vorläufigen Zahlen gegenüber seinem Mieter abrechnen, um auch eine etwaige Nachzahlung noch zu erhalten.

 

 

 

Rechtsanwalt Alexander Birmili

 

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Mi

14

Dez

2016

BGH stärkt die Bedeutung des Textes des notariellen Kaufvertrags

Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden, da er sonst natürlich nicht wirksam ist. Hin und wieder kommt es vor, dass später der Verkäufer oder auch der Käufer behauptet, dass in dem notariellen Kaufvertrag etwas nicht so geregelt worden sei, als es die Vertragsparteien eigentlich abgesprochen haben. Das können so Dinge wie die Größe des Grundstücks, das Alter eines Gebäudes oder auch bauliche Mängel sein. Im Vorfeld des Notartermines wird häufig zwischen den Parteien über solche Punkte und deren Einfluss auf den Kaufpreis verhandelt.

 

Der BGH hat nun wieder einmal entschieden, dass jedoch dem Text im notariellen Kaufvertrag eine überragende Bedeutung zukommt (BGH Urteil vom 10.6.2016, V ZR 295/14).

 

Die Juristen sprechen davon, dass der notarielle Vertrag eine öffentliche Urkunde ist, die die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit hat. Wenn dann der Text dieser Urkunde dem widerspricht, was die Parteien mündlich, schriftlich im Exposé oder per E-Mail zuvor vereinbart haben, kommt der notariellen Urkunde häufig trotzdem der Vorrang zu!

 

 

 

Auch wenn es den Beteiligten mitunter lästig erscheint, dass im Notartermin der komplette Text vom Notar vorgelesen wird, kann man nicht deutlich genug sagen, dass hier gewissenhaft zuzuhören und mitzulesen ist. Rückfragen müssen gleich geklärt werden, da es bei späteren Meinungsverschiedenheiten nach der Beurkundung häufig zu spät ist.

 

 

 

Idealerweise wird schon der Entwurf des notariellen Kaufvertrages anwaltlich begleitet und es ist dann unwahrscheinlich, dass es später zu unliebsamen Überraschungen kommt.

 

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Mo

19

Sep

2016

Ein Verkäufer täuscht, alle haften

Häufig tritt auch beim Verkauf einer Immobilie durch mehrere Personen nur eine dieser Personen in Erscheinung, die die Verhandlungen führt und Angaben zum Haus und Grundstück oder Besichtigungen macht. Dies kann z.B. einer von zwei Ehepartnern oder ein Mitglied einer Erbengemeinschaft sein.

 

Es stellt sich die Frage, ob die anderen Personen auf Verkäuferseite sich dessen Verhalten zurechnen lassen müssen, auch wenn sie darauf keinen Einfluss haben. Der Bundesgerichtshof bejahte dies in einem Fall, in welchem der Ehemann eine nicht standsichere Mauer in Eigenleistung errichtet hatte, die später saniert werden musste (Az. V ZR 150/15). Er hätte diesen Umstand selbst gegenüber dem Käufer offenbaren müssen. Die Ehefrau wusste nichts vom konkreten Inhalt der Gespräche des Ehemanns mit der Käuferseite. Das Gericht hat auch die Ehefrau zur Zahlung der Sanierungskosten verpflichtet und den üblichen vertraglichen Haftungsausschluss beim Gebrauchtkauf nicht gelten lassen, weil die „Verkäuferseite" insgesamt für Mängel haftet.

 

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Di

23

Feb

2016

Ohne Maklervertrag keine Provision

Das Oberlandesgericht Köln hatte jüngst einen Fall zu entscheiden, in welchem ein Makler von einem Käufer eine Provision für die Vermittlung eines Grundstückes haben wollte (OLG Köln, Urteil vom 03.12.2015, 24 U 21/14).

Das Gericht wies die Klage des Maklers ab. Der Käufer des Grundstückes musste im Nachhinein keine Provision zahlen, obwohl der Käufer erst durch den Makler an das Grundstück kam.

 

Hin und wieder bringen die Makler nämlich nicht hinreichend deutlich zum Ausdruck, ob sie von Käufer oder Verkäufer oder sogar von beiden Seiten eine Provision verlangen.

Soweit einem Interessenten nichts anderes bekannt ist, kann er davon ausgehen, dass der Makler, der für den Verkäufer ein Grundstück anbietet, alleinig beauftragt und auch bezahlt wird. Weist der Makler nicht unmissverständlich den Käufer auf seine Provisionspflicht hin, muss der Käufer nicht zahlen.

Ein solcher Hinweis kann in einem schriftlichen Exposé enthalten sein. Ein Hinweis in einem Zeitungs- oder Internet-Inserat ist aber nach dem Gericht nicht ausreichend.

 

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Mo

19

Okt

2015

Die (Innen-)Stadt ist eine Baustelle...

 

Dieses Jahr denkt sich sicher der eine oder andere private oder gewerbliche Mieter der Innenstadt, dass die städtischen Baustellen wohl niemals enden werden.

 

Die derzeitigen Straßenbaumaßnahmen der öffentlichen Hand haben erhebliche Auswirkungen auf die Nutzung privater und gewerblicher Immobilien.

Insbesondere bei gewerblichen Mietern können langwierige Baumaßnahmen existenzielle Bedrohungen darstellen, wenn die Kunden ausbleiben. Es stellt sich dann schnell die Frage, ob die oftmals beträchtliche Monatsmiete oder Pacht überhaupt in voller Höhe an den Vermieter gezahlt werden muss.

 

In der Tat ist es irrelevant, ob ein Vermieter die Bauarbeiten beeinflussen kann oder nicht.

 

Ob die Miete oder Pacht gemindert werden kann und in welcher Höhe, hängt aber vom Einzelfall ab. Das Gewerbe in der Innenstadt ist meist auf Kundenverkehr und einen kundenfreundlichen Zugang angewiesen. Die Rechtsprechung verlangt eine „erhebliche Beeinträchtigung" des Zuganges oder der Nutzung durch Baulärm. Werden gleich ganze Straßenzüge über mehrere Wochen oder Monate erneuert, wird das jedenfalls nicht mehr den regelmäßigen städtischen üblichen Beeinträchtigungen bei Baumaßnahmen entsprechen, die jeder Mieter entschädigungslos hinzunehmen hat.

 

Bevor eine Mietminderung durchgeführt wird, sollte jedoch noch ein fachmännischer Blick in den Vertrag erfolgen, da die Vorgehensweise unterschiedlich ausfallen kann. Man sollte sich nicht von einem vertraglichen Ausschluss von Mietminderungen abschrecken lassen.

 

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